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          環球快看:南寧一樓盤銷售承諾貸不夠款可退首付,購房者欲退款時遭拒絕!負責人竟這樣回應

          來源:930老友記     時間:2022-08-12 16:05:49

          廣西廣播電視臺私家車930、綜藝旅游頻道《法治最前線》攜手廣西律師協會,匯聚百名志愿律師,共同推出全新法治融媒節目《律師到現場》,為您維權說法。


          (資料圖)

          一般情況下,購房者在選購新房時,難免會聽從置業顧問的意見。南寧的雷女士在買房的時候,因為貸款額度的問題猶豫了一下。據她說,在得到置業顧問和開發商“首付款能退”的承諾之后,她才放心買了房。

          結果因為貸款政策變動,雷女士拿不到足夠的貸款,于是她想退首付不買房了,但卻被開發商拒絕。那么,開發商到底應不應該退首付?

          2021年10月份,雷女士在南寧下津路上的中建邕和府樓盤買了一套98平的房子,總價是88.6萬多元。雷女士向開發商支付了定金、首付款等費用,一共18萬多元,開發商給她返還了3萬元補貼,余款70.9萬元將通過“商業+公積金”組合貸款的方式進行支付。

          雷女士說,雖然合同上寫的是她將通過組合貸的形式申請貸款,但實際上她只準備申請公積金貸款。

          雷女士:“商貸的話我們是貸不了的?!?/p>

          記者:“為什么商貸貸不了?”

          雷女士:“因為我的流水不夠。我們是打算純公積金貸,貸個50多萬,然后剩下的(錢款)就是我們(2023年)10月份給,因為他之前承諾我們說可以給我們延期靈活付款,說(2023年)10月份交房,交房之前我們再跟銀行貸,然后這段時間你們就可以去存個幾萬塊?!?/p>

          雷女士與志愿律師

          雷女士稱,在向南寧住房公積金管理中心咨詢了貸款相關事宜之后,她一度產生了放棄買房的念頭。

          記者:“按照你們一開始的測算,按你的情況,你的公積金最高能貸多少?”

          雷女士:“他(銷售)一直跟我說我可以貸56萬或者50萬這樣子。我問過公積金中心,我能貸50萬?!?/p>

          記者:“你能貸50萬,他給你算的是56萬這個樣子,還有6萬呢?”

          雷女士:“后面我就跟他說我貸不了那么多,我就不想買了。然后他承諾說看看情況,你現在問的跟你以后問的是不一樣的,讓我(2023年)10月份交房前再去貸?!?/p>

          記者:“他是覺得那時候你再去問,(公積金貸款)額度會變高是吧?”

          雷女士:“對。2021年10月份簽的合同,他(銷售)就承諾我們說如果我們公積金貸不了56萬的話,就給我們退房?!?/p>

          樓盤銷售與領導的對話(該圖由雷女士提供)

          開發商方面的承諾最終堅定了雷女士購房的決心。然而到了2022年3月,南寧住房公積金開始實施新政,政策的改變使得雷女士能申請到的貸款數額發生了巨大改變。

          雷女士:“原本它是看每個月你交多少給你貸的,3月份之后它是看你(賬戶余額)額度,我的公積金賬戶里面只有1萬塊,所以我就貸不了那么多,我現在最多能貸二十幾三十(萬)的樣子?!?/p>

          這一個變故使得雷女士自覺無力買房。于是,她向開發商提出了退房申請,但遭到了拒絕。

          雷女士:“4月份的時候他就同意我退房了,然后叫我來?!?/p>

          記者:“誰同意的?”

          雷女士:“銷售,叫我來這里簽了一份退房協議,我簽名了他就拿走了,說讓我們等三個月。結果等到了7月份多,就發現不對勁了,就來這里問他,他說要跟領導那邊溝通,領導又換了什么之類的,就一直推脫。我打了12345,讓他們那邊幫我協調。然后他們說售樓部那邊要按合同上走,(開發商)說因為是我個人原因貸不了款,所以不給我退款,所以我就覺得是銷售欺騙了我?!?/p>

          雷女士與銷售的對話

          雷女士認為自己買不了房是政策改變所致,并非個人原因造成,再加上有之前的承諾,開發商不退款的做法讓她無法接受。那么,開發商的觀點站得住腳嗎?記者和志愿律師從中調解之后,這件事還有轉圜的余地嗎?

          8月2日上午,雷女士和志愿律師及記者一行人來到了這一樓盤的營銷中心,一位自稱是現場營銷負責人的工作人員表示,沒有提前預約,公司不接受采訪。在記者的協調下,雷女士獨自到另一個辦公室跟工作人員就退房退款事宜進行協商。在此過程中,欄目志愿律師、廣西誠上金律師事務所的韋懿律師向該負責人表達了自己對此事的看法。

          志愿律師:“她為什么簽這個合同?主要是因為她的(置業顧問),就是你們的銷售,給了她一個承諾,他承諾的是什么呢?就是說我承諾你一定能貸出這么多錢,(如果不能就退錢)?!?/p>

          營銷負責人:“你覺得這個銷售承諾有用嗎?銷售員有權利承諾她一定能夠貸出這么多錢嗎?其實我們門口,在談判桌上面也明確地提示過,談判桌上現在也有(提示),不是我臨時做出來的,一切的銷售承諾,其實是不應該作數的,以公司合同為準?!?/p>

          韋懿律師表示,售樓人員與開發商之間一般是雇傭關系,售樓人員是開發商的員工,售樓人員的銷售行為可認為是一種委托代理關系,因為最終是由開發商和購房人簽訂《商品房銷售合同》,合同的權利和義務要由開發商享有承擔。

          雷女士與志愿律師

          從這個意義上來說,售樓人員的承諾在一定范圍內可以看作是開發商的承諾,開發商應當對該承諾承擔法律責任。該負責人表示,對于銷售人員存在的問題,他們也會自查自糾。雷女士協商完畢后,把協商出來的解決方案告知了志愿律師及記者。

          雷女士:“按公司的最低標準(扣除)違約金5000元,如果同意的話,那就退網簽,然后進行退房的流程,如果不同意的話,他就讓我們這邊走法律程序?!?/p>

          志愿律師:“在簽訂房屋買賣合同的過程中,雖然公司的銷售他也有一定的責任,但是同樣的,在你簽訂這個房屋買賣合同的時候,你也需要盡到相應的一個責任,審查合同的審慎的義務,你沒有注意到房屋買賣合同中相應的這一個條款,以及你自己的經濟的承受能力,您就隨意地簽了合同。我們認為開發商只扣除5000塊錢的違約金,是一個非常好的結果?!?/p>

          發稿前記者了解到,目前雷女士正在和開發商方面對接退網簽事宜。韋懿律師提醒大家,不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。房貸政策的改變并不會從根本上導致商品房買賣合同不能履行,只會對商品房買賣合同中的付款條件產生影響,而且這種影響不是不能克服,因此貸款政策的調整不屬于不可抗力。

          志愿律師:“政策的改變其實也不算做不可抗力,因為政策的改變其實是在我們購房過程中可能會出現的風險,這些風險是可以預見的。為了避免這些風險,最好是把政策的改變的一些風險把它寫進合同里面,進行相應的約定,來避免這些風險對后面造成的一個(不好的)結果?!?/p>

          《律師到現場》

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          930記者

          標簽: 不可抗力 開發商的 房屋買賣合同

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