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來源：深藍財經 時間：2022-08-11 18:54:08
(相關資料圖)
“開發商直接掀翻維權業主，太狠了！”
8月9日，本該是重慶渝北區吾悅廣場業主的解房日，但因為對房屋質量有異議，部分業主來到北碚吾悅廣場準備找開發商新城控股(行情601155,診股)討要說法。可萬萬沒想到的是，四名坐在沙發上的維權業主竟然直接被新城控股的員工掀翻在地。
沖突發生，疑似有倒地業主受傷。
從業主們反映的情況看，渝北吾悅廣場存在多個問題。比如，層高不夠，從4.8米變成4.5米；套內面積普遍縮水3%；總樓層合同31樓，修出來變成35樓；沒有承諾的落地窗；走廊變??；室外的煙道擅自搬到室內；高檔洗水間看起來廉價。
資料顯示，重慶渝北吾悅廣場是新城控股在川渝地區布局的第5座吾悅廣場，也是重慶首座吾悅廣場，總面積約44萬方。
早在2019年，新城控股時任董事長王振華涉嫌猥褻女童一事曝光后，有媒體指出，王振華丑事的確或多或少會對新城控股造成一些負面影響，但是新城控股引以為傲的商業地產板塊“吾悅”模式，才是其真正的麻煩之源。
原因在于，吾悅廣場奉行的是“以售養租”模式，通過銷售住宅和商鋪，獲取現金流并平衡購物中心的沉淀成本。
王振華之子、新城控股現任董事長王曉松曾公開談論過吾悅廣場的成本，一個吾悅廣場購物中心的平均成本在7億左右?？墒畚飿I（住宅、商街）覆蓋自持部分80%左右的成本，即約5.6億現金流要繼續投入到綜合體，沉淀成本為1.4億。
這意味著，綜合體對于公司的現金流以及運營效率的要求極高，資金回收周期長。
吾悅廣場實際的租金回報周期有多長？2021年報顯示，130座已開業的吾悅廣場，實現的商業運營總收入為86億元，平均租金收入約0.066億元 。
考慮到每一座吾悅廣場平均投入約7億元，以租金收入實現覆蓋成本、現金流回正，仍需要較長時間。
當吾悅廣場擴張規模，運營收入解不了近渴，資金問題成為擺在新城面前的一道難題。
2021年報顯示，新城控股負債率81.1%，總資產5343億，負債4372億，凈資產971億，流動負債978億。三道紅線上已經轉綠，但在現金短債比上，離踩線1.0，只差一步之遙。
回想2021年中期，王曉松曾在半年度業績說明會上表示，“下一步公司將更加重視質量管控，包括前期拓展質量、產品質量、運營質量、服務質量、人才梯隊質量；同時積極對標同行企業，提升核心競爭力?！?/P>
但今年以來，新城控股在全國各地的多個樓盤出現“建筑質量差、偷工減料”等問題，引發業主不滿，甚至行政處罰。
按時間線梳理：
1月，平度新城悅雋大都會項目在交房時被業主發現高層落地窗晃動、地下車庫漏水、交付不久就發生電梯墜落事故。
2月，《生活幫》欄目報道了濰坊諸城新城榮樾大都會項目存在嚴重質量問題：一摳樓頂石子、砂子嘩嘩掉，里面都是用的泥巴、廢料澆筑混凝土。
3月，溫州新城鴻悅房地產開發有限公司被當地住建局處罰28.11萬元，理由是該樁基工程存在偷工減料，未按工程圖紙施工，屬于情節嚴重。
4月，云南昭通吾悅廣場住宅區悅湖公館被曝交付的首批新房，存在鋼筋裸露、天花板開裂、找平層超厚等嚴重工程質量問題。為此，悅湖公館31棟的十幾名業主在樓盤上掛出要求鑒定的條幅。
該事件隨后引起了當地政府的高度重視，要求新城控股必須按照相關質量標準，對業主反映的問題進行排查鑒定、逐一整改。
4月12日，金華新城鴻翰房地產開發有限公司開發的香悅蘭城在建項目二期（未驗收）20號樓北側消防通道地下室頂板發生局部下陷，面積約180平方米。下陷中心離主樓約9米。
根據天眼查，金華新城鴻翰房地產開發有限公司由杭州新城創盛房地產開發有限公司持股60%，穿透股權后，杭州新城創盛為新城控股100%控股。
對于重慶渝北吾悅廣場事件，截至發稿，暫未見官方有所回應，但是頻發的事故結合樓市低迷的大背景，新城控股在全國的銷售受到影響。
根據新城控股披露的最新數據，7月單月合同銷售額約108.9億元，同比下降35.5%；銷售面積約107.87萬平方米，同比下降30.58%。前7個月總合同銷售額約760.5億元，同比下降43.48%；總銷售面積約765.07萬平方米，同比下降38.42%。
